La revisión de la hipoteca es un proceso fundamental para quienes tienen un préstamo hipotecario a tipo variable, ya que determina la actualización de la cuota mensual en función de la evolución del Euríbor u otro índice de referencia. Aunque lo más habitual es que esta revisión se realice una vez al año (de ahí el título de este artículo), en algunos casos puede ser semestral, dependiendo de las condiciones pactadas en el contrato con el banco. A lo largo de este artículo, explicaremos en qué consiste este proceso, cómo se calcula y qué factores pueden influir en el resultado.
Revisión anual de la hipoteca: qué significa y por qué es importante
Cuando firmas una hipoteca a tipo variable, el banco establece un índice de referencia para calcular los intereses. En la mayoría de los casos, este índice es el Euríbor a 12 meses, al que se le añade un diferencial fijo.
La revisión anual de la hipoteca es el momento en el que se recalcula la cuota mensual en función del valor que tenga el Euríbor en la fecha establecida en el contrato. Esto puede suponer una subida o bajada en la cantidad que pagas cada mes.
En la siguiente gráfica, se pueden observar los valores de los Euribor mensuales de los últimos años, siendo estos valores mensuales los usados para realizar las revisiones hipotecarias.
¿Cómo se calcula la nueva cuota tras la revisión?
Para entenderlo, es importante conocer cómo se estructura la cuota de una hipoteca. En España, la mayoría de los préstamos hipotecarios siguen el sistema de amortización francés, que se caracteriza por mantener cuotas constantes en cada periodo de revisión.
Cada cuota mensual se compone de dos partes:
- Intereses: Se calculan aplicando el tipo de interés (Euríbor + diferencial) sobre el capital pendiente de amortizar.
- Amortización del capital: Es la parte de la cuota que realmente reduce la deuda pendiente.
En cada pago, al principio se pagan más intereses y menos capital. Conforme avanza el tiempo, la proporción se invierte y cada vez amortizas más capital.
Fórmula para calcular la cuota mensual:
C = P × i / (1 - (1 + i)-n)
Donde:
- C es la cuota mensual.
- P es el capital pendiente en el momento de la revisión.
- i es el tipo de interés mensual (Euríbor + diferencial / 12).
- n es el número de meses restantes de la hipoteca.
La clave está en que este cálculo se hace solo en la fecha de revisión. Es decir, el capital pendiente se actualiza en ese momento, y a partir de ahí se mantiene fijo hasta la siguiente revisión, aunque cada mes pagues una parte de capital y otra de intereses.
Ejemplo práctico
Supongamos que tienes una hipoteca con las siguientes condiciones:
- Capital pendiente: 150.000 €
- Años restantes: 20 años (240 meses)
- Diferencial: 1%
- Tipo anterior: 3% (Euríbor 2% + diferencial 1%)
- Nuevo Euríbor: 2,50%
Cálculo del nuevo interés:
- Nuevo tipo aplicable = 2,50% (Euríbor) + 1% (diferencial) = 3,50% anual
- Tipo mensual = 3,50% / 12 = 0,2917%
Cálculo de la cuota actualizada:
Aplicando la fórmula anterior, la cuota pasará de 831,90 € a 869,94 €, lo que supone un aumento de 38,04 € al mes.
¿Cómo ha evolucionado el Euríbor en los últimos meses?
El Euríbor cambia diariamente, pero lo más relevante para la revisión hipotecaria es su media mensual. A continuación, puedes ver la evolución del Euríbor en los últimos 12 meses:
| Fecha | Euríbor | Var. Anual |
|---|---|---|
| Ene-2025 | 2,525 | ↓ -1,084 |
| Dic-2024 | 2,436 | ↓ -1,243 |
| Nov-2024 | 2,506 | ↓ -1,516 |
| Oct-2024 | 2,691 | ↓ -1,469 |
| Sep-2024 | 2,936 | ↓ -1,213 |
| Ago-2024 | 3,166 | ↓ -0,907 |
| Jul-2024 | 3,526 | ↓ -0,623 |
| Jun-2024 | 3,650 | ↓ -0,357 |
| May-2024 | 3,680 | ↓ -0,182 |
| Abr-2024 | 3,703 | ↓ -0,054 |
| Mar-2024 | 3,718 | ↑ 0,071 |
| Feb-2024 | 3,671 | ↑ 0,137 |
Si quieres consultar datos históricos, descubrir cuál ha sido el Euríbor máximo y mínimo o analizar su evolución en años anteriores, puedes hacerlo en nuestra sección de histórico del Euríbor
¿Qué factores influyen en el Euríbor?
El Euríbor fluctúa en función de distintos factores económicos. Estos son los más relevantes:
🔹 Decisiones del Banco Central Europeo (BCE): Los tipos de interés fijados por el BCE son el principal motor de las fluctuaciones del Euríbor. Actualmente, con Alemania en recesión y una economía europea débil, es poco probable que se produzcan nuevas subidas en los tipos de interés. Sin embargo, el verdadero riesgo podría estar en un repunte inesperado de la inflación, lo que obligaría al BCE a replantearse su política monetaria. Si la inflación volviera a acelerarse, el organismo podría retrasar las bajadas de tipos previstas o incluso considerar nuevas subidas, lo que impactaría directamente en el Euríbor y, por tanto, en las hipotecas.
🔹 Inflación y situación económica en la Eurozona: Una inflación elevada puede presionar al BCE para endurecer su política monetaria, lo que podría hacer subir el Euríbor. En cambio, si la inflación sigue moderándose, es más probable que el índice se mantenga estable o en ligera tendencia a la baja.
🔹 Tendencias en el mercado hipotecario: La demanda de hipotecas y las estrategias comerciales de los bancos también influyen en el comportamiento del Euríbor. Si los bancos ofrecen más hipotecas fijas y la demanda de hipotecas variables disminuye, esto podría estabilizar aún más el índice.
Cómo anticiparse a la revisión de tu hipoteca
Si tu hipoteca se revisa en los próximos meses, es recomendable que sigas la evolución del Euríbor para hacer una previsión de cuánto podría cambiar tu cuota. Para ello, puedes:
✔️ Consultar regularmente los valores del Euríbor.
✔️ Usar nuestro simulador de hipotecas para estimar tu nueva cuota.
✔️ Analizar si te conviene cambiar a una hipoteca fija o mixta si las previsiones indican subidas.
Hacer este seguimiento te ayudará a tomar mejores decisiones financieras y a evitar sorpresas cuando llegue el momento de la revisión de tu préstamo. No obstante, cada caso es único, por lo que es recomendable consultar con un asesor financiero antes de tomar cualquier decisión sobre tu hipoteca.
Conclusión
La revisión anual de la hipoteca es un momento clave para quienes tienen una hipoteca variable, ya que determina si su cuota mensual subirá o bajará en función del Euríbor. Entender cómo funciona el cálculo y qué factores influyen en el índice te permitirá anticiparte a los cambios y gestionar mejor tu economía.
Si quieres calcular fácilmente cuánto pagarás tras tu próxima revisión, utiliza nuestro simulador de hipotecas y mantente informado con nuestras actualizaciones diarias sobre el Euríbor.