El Euribor (Euro Interbank Offered Rate) es el índice de referencia más utilizado en Europa para calcular los intereses de las hipotecas variables. Se trata de un tipo de interés interbancario, lo que significa que refleja el coste al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí a corto plazo en el mercado interbancario. Comenzó a publicarse oficialmente el 30 de diciembre de 1998 y entró en funcionamiento el 1 de enero de 1999, coincidiendo con la introducción del euro en los mercados financieros. Antes de su creación, en varios países europeos se utilizaban otros índices de referencia, como el MIBOR en España. Su valor se publica diariamente y su media mensual es la que se emplea en la mayoría de revisiones de hipotecas variables en España. Su importancia radica en su influencia sobre los préstamos hipotecarios, ya que la mayoría de los contratos establecen un interés compuesto por el Euribor más un diferencial fijo que depende de cada banco. Por ejemplo, si una hipoteca tiene un tipo de interés de «Euribor + 1%», y el Euribor está al 3%, el interés total aplicado será del 4%. El Euribor puede subir o bajar en función de varios factores económicos, afectando directamente a las cuotas hipotecarias de millones de familias en España y otros países de la zona euro.

El cálculo del Euribor se basa en los datos que aportan diariamente un grupo de bancos europeos seleccionados. Estos bancos, denominados «bancos de referencia», informan de los tipos de interés a los que estarían dispuestos a prestarse dinero entre ellos en el mercado interbancario. Para evitar distorsiones en el cálculo, se eliminan los valores más extremos (los más altos y los más bajos) y se obtiene una media con los valores restantes. Este proceso lo realiza el Instituto Europeo de Mercados Monetarios (EMMI), el organismo encargado de su gestión. El resultado se publica cada día laborable y refleja la evolución del coste del dinero en la economía europea. En función del plazo del préstamo entre los bancos, se obtienen distintos tipos de Euribor: a 1 mes, 3 meses, 6 meses y 12 meses. De todos ellos, el Euribor a 12 meses es el más utilizado en las hipotecas. El Euribor no es un tipo de interés impuesto por el BCE, sino que surge del mercado financiero según las expectativas de los bancos sobre la evolución de los tipos de interés y la estabilidad económica.

Existen varios tipos de Euribor según el plazo al que se prestan el dinero los bancos en el mercado interbancario. Cada uno de ellos refleja las expectativas del mercado sobre la evolución de los tipos de interés en diferentes periodos de tiempo:

• Euribor a 1 mes: Se calcula en función de los préstamos interbancarios a 30 días. Es el más volátil, ya que responde rápidamente a los cambios en la política monetaria.
• Euribor a 3 meses: Se basa en préstamos a 90 días y es más estable que el de 1 mes. Se usa en algunos productos financieros y en ciertos países como referencia en hipotecas.
• Euribor a 6 meses: Refleja préstamos a medio año y es un término medio entre estabilidad y capacidad de respuesta a cambios en la economía.
• Euribor a 12 meses: Es el más utilizado en hipotecas en España. Representa el coste del dinero a un año vista y se emplea para calcular la revisión de la mayoría de las hipotecas variables.

Cada tipo de Euribor tiene un comportamiento distinto según la evolución del mercado y las políticas del BCE.

El Euribor fluctúa constantemente debido a varios factores que influyen en la economía europea. Entre los más importantes destacan: Decisiones del Banco Central Europeo (BCE)

• El BCE establece el precio del dinero a través de sus tipos de interés oficiales.
• Si el BCE sube los tipos de interés, el Euribor tiende a aumentar.
• Si el BCE los baja, el Euribor suele disminuir.

Inflación

• Una inflación elevada suele llevar a subidas de tipos de interés, lo que repercute en el Euribor.
• Si la inflación está controlada, el BCE puede mantener los tipos bajos y el Euribor no se dispara.

Condiciones del mercado interbancario

• Si los bancos tienen dificultades para prestarse dinero entre sí, el Euribor puede subir.
• En épocas de confianza y liquidez abundante, el Euribor tiende a bajar.

Expectativas económicas

• Factores como crisis financieras, crecimiento económico o incertidumbres políticas pueden influir en la tendencia del Euribor.

Estos elementos combinados determinan la evolución del Euribor y su impacto en la economía.

Entre 2016 y 2022, el Euribor se mantuvo en valores negativos, algo inédito en su historia. Esto benefició a muchos hipotecados con tipos variables, ya que las cuotas se redujeron significativamente. Sin embargo, la mayoría de los bancos establecieron cláusulas para evitar que los intereses fueran negativos, aplicando un tipo mínimo del 0%. El Euribor negativo fue resultado de la política de tipos ultrabajos del BCE para estimular la economía. Sin embargo, con la subida de tipos en 2022-2023, el Euribor volvió a valores positivos.

El Euribor ha experimentado fluctuaciones significativas desde su creación en 1999. En sus primeros años, se mantuvo en niveles relativamente altos, rondando el 5%. Durante la crisis financiera de 2008, alcanzó su pico histórico del 5,393% en julio de ese año debido a la incertidumbre en los mercados y la crisis de liquidez bancaria. A partir de 2009, con la intervención del Banco Central Europeo (BCE) y la reducción de los tipos de interés para estimular la economía, el Euribor inició una fuerte caída. En 2016, entró en terreno negativo por primera vez en su historia, reflejando las políticas de tipos ultrabajos del BCE. Permaneció en valores negativos hasta 2022, beneficiando a los hipotecados con hipotecas variables. Sin embargo, en 2022 y 2023, la inflación llevó al BCE a endurecer su política monetaria, aumentando los tipos de interés. Como resultado, el Euribor volvió a niveles positivos, superando el 4% en algunos momentos. La evolución del Euribor es un reflejo de las condiciones económicas y monetarias de la zona euro, por lo que su comportamiento futuro dependerá de factores como la inflación y las decisiones del BCE.

Anticipar el comportamiento del Euribor es complicado, ya que depende de múltiples factores económicos y decisiones del BCE. Sin embargo, existen algunas señales que pueden dar pistas sobre su evolución:

• Inflación: Si la inflación sigue alta, el BCE puede mantener tipos elevados, lo que mantendría el Euribor en niveles altos.
• Decisiones del BCE: Si el BCE empieza a reducir tipos, el Euribor podría bajar gradualmente.
• Expectativas del mercado: Analizar la evolución de los tipos de interés a futuro en los mercados financieros puede dar indicios de hacia dónde irá el Euribor.

Muchos analistas financieros publican previsiones sobre el Euribor, pero siempre existe un margen de incertidumbre. Para quienes tienen hipotecas variables, es recomendable estar atentos a la evolución del mercado y, si es necesario, consultar con un asesor financiero para evaluar opciones como la amortización anticipada o el cambio a una hipoteca fija o mixta.

El diferencial es un porcentaje fijo que los bancos suman al Euribor para calcular el tipo de interés de una hipoteca variable. Por ejemplo, si el Euribor está al 3% y el diferencial es del 1%, el interés final será del 4%. Este margen representa el beneficio del banco y puede variar según la oferta comercial y el perfil del cliente. Los diferenciales más bajos suelen aplicarse en hipotecas vinculadas a productos como seguros o planes de pensiones. Un diferencial alto puede hacer que la hipoteca sea menos atractiva a largo plazo, especialmente si el Euribor sube. En esta sección, explicamos cómo comparar hipotecas según el diferencial y cómo negociar una mejora con la entidad bancaria. También analizamos si las condiciones adicionales (como seguros de hogar o vida) compensan la reducción del diferencial.

Para calcular la cuota de una hipoteca variable basada en el Euribor, se sigue la fórmula del sistema de amortización francés, el más utilizado en España. La cuota mensual se calcula con la siguiente fórmula:

Fórmula de cálculo de la cuota de una hipoteca:

C = P × i / (1 - (1 + i)-n)

Donde:

• C = Cuota mensual
• P = Importe del préstamo (capital)
• i = Tipo de interés mensual (anual dividido entre 12)
• n = Número de cuotas (años multiplicado por 12)

Ejemplo práctico:

• Capital pendiente: 150.000€
• Plazo restante: 20 años (240 meses)
• Tipo de interés: Euribor (4%) + diferencial (1%) = 5% anual → 0,004167 mensual

Sustituyendo en la fórmula, la cuota mensual resultante sería aproximadamente 990€. Las variaciones del Euribor pueden hacer que esta cuota aumente o disminuya en las revisiones periódicas.

• Hipoteca fija: Tiene un tipo de interés invariable durante toda la vida del préstamo. Ofrece estabilidad y previsibilidad en la cuota mensual, pero suele tener un interés inicial más alto.
• Hipoteca variable: Su tipo de interés cambia en función del Euribor. Si el Euribor sube, la cuota mensual aumenta, y si baja, disminuye.
• Hipoteca mixta: Combina un periodo inicial con tipo fijo (por ejemplo, 5 o 10 años) y luego pasa a un tipo variable ligado al Euribor.

Cada tipo de hipoteca tiene ventajas e inconvenientes según el contexto económico y la tolerancia al riesgo del cliente.

Las hipotecas variables se revisan periódicamente, generalmente cada 6 o 12 meses. En la fecha de revisión, el banco toma el Euribor actualizado y recalcula la nueva cuota en función del capital pendiente y el diferencial acordado en el contrato. Si el Euribor ha subido desde la última revisión, la cuota mensual aumentará. Si ha bajado, la cuota disminuirá. El impacto de la revisión depende de la evolución del Euribor, la cantidad de capital pendiente y el plazo restante del préstamo.

El Euribor no solo afecta a las hipotecas, sino también a los productos de ahorro. Cuando el Euribor está alto, los bancos suelen ofrecer mayores intereses en depósitos a plazo fijo y cuentas remuneradas, ya que el coste del dinero es mayor. Por el contrario, cuando el Euribor está bajo, las rentabilidades de los ahorros también disminuyen, ya que los bancos no necesitan pagar altos intereses para captar liquidez. En épocas de Euribor negativo, muchos bancos ofrecieron intereses cercanos a 0% en cuentas de ahorro y depósitos. Sin embargo, con la subida del Euribor, han reaparecido ofertas de depósitos con rentabilidades más atractivas. Para los ahorradores, es importante evaluar si conviene invertir en productos de renta fija, buscar depósitos con mejor remuneración o explorar alternativas como la inversión en bonos o fondos de inversión.

Al contratar una hipoteca, es importante conocer las posibles comisiones que pueden aplicarse, entre ellas:

• Comisión de apertura: Se cobra al formalizar el préstamo. No todos los bancos la aplican.
• Comisión por amortización anticipada: Se paga si se adelantan pagos para reducir el capital pendiente. Puede ser un porcentaje del importe amortizado.
• Comisión por subrogación: Si se cambia la hipoteca de banco, pueden aplicarse costes por subrogación.
• Comisión por novación: Se cobra si se modifican condiciones del préstamo, como el tipo de interés o el plazo.

Es recomendable revisar la oferta del banco y negociar estas comisiones para minimizar costes.

Si el Euribor sube y la cuota hipotecaria se encarece, existen estrategias para negociar con el banco:

• Ampliación de plazo: Aumentar los años del préstamo reduce la cuota mensual, aunque a largo plazo se pagan más intereses.
• Cambio a hipoteca fija o mixta: Puede ser conveniente si se prevé que el Euribor seguirá subiendo.
• Negociación de condiciones: Algunos bancos permiten renegociar el diferencial o eliminar ciertas comisiones.
• Amortización anticipada: Si se dispone de ahorros, adelantar capital puede reducir los intereses totales.

Antes de tomar una decisión, es recomendable comparar ofertas y, si es necesario, consultar con un asesor financiero para evaluar la mejor opción según cada situación.

Las cláusulas suelo y techo son límites que pueden aplicarse en las hipotecas de tipo variable para restringir cuánto puede cambiar el interés según la evolución del Euribor.

• Cláusula suelo: Establece un interés mínimo que se aplicará a la hipoteca, incluso si el Euribor cae por debajo de ese nivel. Esto significa que, aunque el índice baje, el cliente no se beneficiará de esa reducción y seguirá pagando un interés más alto.
• Cláusula techo: Fija un límite máximo al tipo de interés aplicable. Si el Euribor sube mucho, el cliente no pagará más allá del tope establecido, protegiéndolo de incrementos excesivos.

Estas cláusulas han generado controversia, ya que en muchos casos los clientes no fueron informados adecuadamente de su existencia. Numerosas sentencias judiciales han dado la razón a consumidores que pudieron demostrar falta de transparencia en su contratación, lo que ha permitido a algunos reclamar y eliminar la cláusula suelo de su hipoteca. Para saber si una hipoteca incluye estas cláusulas, es necesario revisar la escritura del préstamo o consultar con el banco. En caso de dudas, se recomienda acudir a un asesor financiero o a una asociación de consumidores para analizar si es posible reclamar.

El cambio de una hipoteca variable a una fija o mixta es una opción que muchos hipotecados consideran cuando el Euribor sube y encarece sus cuotas mensuales. Existen dos formas principales de hacer esta modificación:

• Novación: Se realiza con el mismo banco con el que se tiene la hipoteca actual. Consiste en renegociar las condiciones del préstamo para cambiar el tipo de interés. En este proceso, el banco puede aplicar una comisión por modificación del contrato, además de posibles costes de notaría y gestoría.
• Subrogación: Implica trasladar la hipoteca a otra entidad bancaria que ofrezca mejores condiciones. Esto puede permitir acceder a un tipo de interés más bajo o eliminar productos vinculados que encarezcan el préstamo. Sin embargo, conlleva gastos como la tasación de la vivienda, comisiones por cambio de entidad y costes notariales.

El coste de cambiar de hipoteca varía según el contrato original y las comisiones aplicables. En algunos casos, los bancos pueden ofrecer asumir parte de los gastos para atraer clientes, lo que puede hacer que la subrogación sea más atractiva. Antes de tomar una decisión, es recomendable analizar las condiciones actuales del mercado, comparar ofertas y calcular cuánto se pagaría en cada opción a largo plazo. En general, un cambio a hipoteca fija puede ser beneficioso si se prevé que el Euribor siga subiendo, mientras que una hipoteca mixta puede ser una alternativa intermedia con un periodo inicial de tipo fijo seguido de un tramo variable. Para elegir la mejor opción, se recomienda consultar con un asesor financiero que ayude a evaluar si el cambio compensará en función del perfil del hipotecado.

Aunque la hipoteca tradicional es el método más común para financiar la compra de una vivienda, existen alternativas que pueden ser más adecuadas según las necesidades del comprador. A continuación, exploramos algunas de las principales opciones disponibles: 1. Leasing inmobiliario El leasing inmobiliario funciona de manera similar a un alquiler con opción a compra, pero está diseñado principalmente para empresas y autónomos. En este modelo:

• Una entidad financiera adquiere la vivienda y el usuario la utiliza mediante un contrato de arrendamiento con cuotas periódicas.
• Al finalizar el contrato, el usuario puede ejercer la opción de compra pagando un importe previamente acordado.
• Es una opción interesante para empresas que desean adquirir inmuebles sin realizar una gran inversión inicial, ya que las cuotas pueden ser deducibles fiscalmente.

2. Alquiler con opción a compra Es una alternativa interesante para quienes no pueden acceder de inmediato a una hipoteca. En este esquema:

• El inquilino firma un contrato de alquiler con una cláusula que le permite comprar la vivienda tras un periodo determinado.
• Parte del alquiler pagado se descuenta del precio final de compra.
• Es útil para personas que quieren comprar pero aún no tienen ahorros suficientes para la entrada.

3. Hipoteca inversa Dirigida a mayores de 65 años que son propietarios de una vivienda. Permite obtener liquidez sin perder la titularidad del inmueble. Funciona así:

• El propietario recibe un préstamo con garantía de su vivienda.
• Puede elegir entre un pago único o rentas mensuales.
• No es necesario devolver el dinero en vida; la deuda se salda con la venta del inmueble tras el fallecimiento del propietario.

4. Crowdfunding inmobiliario Un modelo innovador que permite invertir en inmuebles con pequeñas cantidades de dinero mediante plataformas especializadas.

• En lugar de comprar una vivienda completa, varios inversores financian el inmueble y obtienen rentabilidad a través del alquiler o la revalorización.
• Está más orientado a inversores que buscan beneficios en el sector inmobiliario sin necesidad de endeudarse con una hipoteca.

5. Cooperativas de vivienda Un modelo en el que un grupo de personas se une para promover la construcción de viviendas a precio de coste.

• Los cooperativistas financian el proyecto y obtienen su vivienda a un precio más bajo que en el mercado tradicional.
• Es una opción atractiva para quienes buscan precios asequibles y están dispuestos a esperar el desarrollo del proyecto.

El Euribor es el índice de referencia más utilizado en Europa para determinar el tipo de interés de las hipotecas variables. Sin embargo, no es el único índice empleado en la financiación hipotecaria. En algunos países europeos existen referencias alternativas, diseñadas para reflejar mejor las condiciones de sus respectivos mercados financieros. A continuación, exploramos los principales índices alternativos y su uso en distintos países.

€STR (Euro Short-Term Rate): la alternativa al Euribor en Europa
El €STR (Euro Short-Term Rate) es un índice de referencia publicado por el Banco Central Europeo (BCE) que refleja el coste real de los préstamos interbancarios a un día en la zona euro. A diferencia del Euribor, que se basa en estimaciones de los bancos sobre préstamos a distintos plazos, el €STR se calcula a partir de transacciones reales, lo que lo hace más transparente y menos susceptible a manipulaciones.
Aunque el Euribor sigue siendo el principal índice para hipotecas en Europa, el €STR se ha convertido en la referencia clave para otros productos financieros, como derivados y préstamos a corto plazo. Además, algunas entidades han comenzado a explorar su uso en hipotecas, especialmente en contratos más sofisticados o para grandes clientes institucionales.
La adopción del €STR en hipotecas a gran escala aún no es una realidad en España, pero su solidez y transparencia podrían convertirlo en una alternativa viable en el futuro. En comparación con el Euribor, el €STR suele presentar valores más bajos, aunque al ser un índice a un día, necesita ajustes para adaptarse a préstamos a largo plazo.

SONIA (Sterling Overnight Index Average) – Reino Unido
El SONIA es el índice de referencia del Reino Unido y ha sustituido al LIBOR (London Interbank Offered Rate) como principal referencia financiera en el país. Es un índice basado en transacciones efectivas de préstamos entre bancos en libras esterlinas a un día.
Características:

• Se calcula diariamente en función de operaciones reales, lo que lo hace menos manipulable que el antiguo LIBOR.
• Se utiliza principalmente en contratos financieros, pero algunas entidades también lo han implementado en productos hipotecarios.
• A diferencia del Euribor, que refleja tipos de interés a distintos plazos (1, 3, 6 y 12 meses), el SONIA es un índice a un solo día (overnight).

CIBOR (Copenhagen Interbank Offered Rate) – Dinamarca
Dinamarca emplea el CIBOR como referencia para algunos productos financieros, incluidas ciertas hipotecas variables.
Características:

• Se basa en el tipo de interés al que los principales bancos daneses están dispuestos a prestarse dinero entre sí.
• Funciona de manera similar al Euribor, con diferentes plazos de referencia.
• Se usa principalmente en hipotecas y derivados financieros dentro del mercado danés.

Dinamarca también tiene otro índice relevante en hipotecas, el DNIBOR (Danish Interbank Offered Rate), que es un tipo interbancario utilizado en algunos contratos financieros.

STIBOR (Stockholm Interbank Offered Rate) – Suecia
En Suecia, el índice de referencia más importante es el STIBOR, que cumple una función similar al Euribor y al CIBOR.
Características:

• Se basa en los tipos de interés interbancarios suecos.
• Es utilizado para préstamos y productos financieros en coronas suecas.
• Al igual que el Euribor, su cálculo incluye diferentes plazos de vencimiento.

PRIBOR (Prague Interbank Offered Rate) – República Checa
En República Checa, el PRIBOR es el índice de referencia utilizado en algunos productos financieros. Se basa en los préstamos interbancarios en coronas checas y sigue un esquema similar al Euribor y otros índices nacionales.