Hablar de hipotecas y viviendas en España es hablar de precio de vivienda, de clases de vivienda, de los titulares , del euríbor y de clases de hipotecas.
El precio de las viviendas no baja desde hace tiempo y es un valor en alza. Está disparado y, como una ola lenta e imparable, va alcanzando los municipios limítrofes a las grandes capitales y las ciudades de tipo medio de la costa para ir llegando, paulatinamente, a las urbes medianas en población, del interior.
En las ciudades, y en vivienda de segunda mano, el metro cuadrado en el distrito de Salamanca en Madrid, en la calle Recoletos, el más caro de España llega, de media, a los 19.000 euros. En municipios, el metro cuadrado de vivienda más caro se sitúa en Santa Eulalia, en Baleares, donde cuesta de media 8.411 euros. Le sigue Ibiza, en Baleares con un precio medio de 7.000 euros, Zarauz, con precio de 6.700 euros, San Sebastián, estos dos últimos municipios en la provincia de Guipúzcoa, con 6.600 euros y Calviá, de nuevo en Baleares con 6.000 euros de media.
La oferta de vivienda es, en todas partes, menor que la demanda, en una proporción de 78% de demanda y 16% de oferta. Claramente esto no favorece al comprador, que tiene varios competidores siempre.
En obra nueva, esto es, la vivienda que se compra directamente a una promotora inmobiliaria, el precio medio es de 3.000 euros el metro cuadrado. Cataluña presenta los precios más altos, 4.662 euros. La vivienda nueva, que tarda en construirse varias temporadas, suele aumentar de valor muy rápidamente, entre un 3% y un 6 % cada año. Se prevé que crezca un 3,5%, 5% o incluso 6% del PIB en los próximos años, liderando el sector en Europa.
La obra nueva ofrece la posibilidad de personalizar la vivienda, con acabados opcionales. Suele tener mayor garantía y ser más eficiente energéticamente.
Los titulares de la vivienda en España optan, en un 38% por comprarla al contado. De estos, el 18% son extranjeros, que son, por orden, británicos, alemanes, marroquíes, rumanos y franceses. Los extranjeros compran en Baleares, Canarias, Valencia- Alicante, Murcia, Cataluña y Andalucía. Muchos de esos compradores, la mitad aproximadamente, de las operaciones, procede de fondos de inversión como Blackstone o DWS.
El porcentaje de titulares únicos en una hipoteca suele ser mayor que el de dos titulares. La hipoteca de único titular presenta el riesgo de no poder hacer frente a los pagos en los siguientes 20, 30 0 40 años, por fallecimiento, invalidez o desempleo. La de dos titulares tiene el riesgo de divorcio, muerte, invalidez de uno o ambos titulares, pero la aportación económica por persona cuesta, mensualmente, menos esfuerzo.
Los extranjeros o españoles no residentes en España tienen dificultad para encontrar la entidad financiera que les conceda hipoteca para compra de vivienda, incluso con buenos sueldos y patrimonio personal o familiar importante. El residente en España es quien paga sus impuestos en este país, por residir al año seis meses o más.
Es importante la estabilidad laboral de los titulares. El autónomo precisa dos o tres años de cotización como tal a la Seguridad social, y el empleado con contrato no indefinido puede tener problemas para conseguir hipoteca.
La edad de los titulares condiciona el plazo de la hipoteca. Por debajo de los 35 años el plazo puede llegar a los 30 0 40 años , y por tanto, la cuota mensual a pagar puede ser pequeña,
pero por encima de los 50 años del titular, el plazo, lógicamente, se reduce a la mitad y las cuotas pueden subir al doble.
El Euribor es el tipo de interés que se aplica a los préstamos en euros entre los bancos centrales, y que suele usarse como referencia de los tipos de interés de hipotecas variables. En mayo 2025 ronda el 2.104%. Está en un punto de estabilidad o incluso de bajada, sin nada que ver con otros momentos de 2022 y 2023 en que subió al doble. Por esto mismo, desde que el euríbor subió por encima del 4 % los titulares se inclinaban en masa por la hipoteca fija, debido a la estabilidad y certidumbre que esta aporta, aunque, sinceramente, no tenemos la bola de cristal para ver con claridad el comportamiento de los mercados financieros y la tendencia del euríbor, pero si echamos la vista atrás, veinte, treinta o cuarenta años. Observamos que la hipoteca variable, la que tiene el tipo de interés referido al euríbor, ha resultado más barata, a la larga, que la fija. Y seguramente así va a pasar en los años siguientes.
Recomendaciones
Merece la pena invertir horas, días, el tiempo que haga falta, en estimar la hipoteca que más nos conviene, esto es, la fija, o la variable, sin desdeñar la mixta, con tramo fijo de 3 o 5 años y resto variable, comparando y consultando oficinas o webs de entidades financieras, pues el ahorro a conseguir, en un plazo de varias décadas, es significativo, tanto para comprar vivienda como para cambiar la hipoteca a otra entidad.
Es interesante la hipoteca mixta, pues combina la certidumbre de la fija en los primeros años, con el bajo tipo de interés de la variable a partir del año 4 o del año 6 .En cualquier caso, cada año podemos examinar los términos de nuestra hipoteca y comprobar la tendencia del mercado, que está sujeto a variables financieras e incluso políticas. Además podemos analizar un cambio de entidad financiera e nuestra hipoteca ya concedida y pagada durante seis o diez años ,donde el importe de los interés está ya pagado o casi pagado.
Es preciso ser una persona dinámica si se quiere solicitar hipoteca o cambiarla de entidad. Merece la pena reunir la documentación que el banco pide y enviarla online con todas las firmas, bien cumplimentada, lo antes posible, de una sola vez, atendiendo cualquier llamada telefónica o mensaje del gestor bancario, porque está en juego mucho dinero, y cuesta ganarlo. Además, se debe prestar mucha atención a las bonificaciones de las entidades bancarias, que van desde las más simples como seguro de vida y domiciliación de la nómina, hasta la contratación de planes de pensiones, de alarmas, de paneles solares o tarjetas de crédito. El seguro de hogar es obligatorio al firmar una hipoteca. El seguro de vida es la bonificación más rentable, pues permite que, en caso de muerte o invalidez del titular, los herederos puedan seguir pagando la hipoteca y la vivienda se quede en la familia.
Artículo elaborado por Teresa Álvarez Olías
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